住宅ローンにはどんな種類がある？

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自分に合った住宅ローンを選ぶためには、まずどのような住宅ローンがあるのか基本知識を踏まえる必要があります。その中から、いくつか見つくろって情報を収集し、直接店舗に足を運んで相談やシミュレーションを実施し、最終的に最適な住宅ローンを選ぶのです。

住宅ローン選びの最初の段階として、住宅ローンを融資する主体別に三つの種類に分けて見ていきましょう。

返済可能額を軸に考える

住宅ローンは、融資する主体によって「民間住宅融資」「公的住宅融資」「協調融資」の3種類があります。また、金利タイプ（固定／変動）や返済期間、手数料、サービス内容などによって、多彩な商品がそろっています。

住宅ローンは商品が多いだけに、自分のニーズに合ったものを選ぶ「目利き力」が求められます。住宅の購入を検討する前から住宅ローンに詳しい人はあまりいないと思いますから、まずはインターネットや雑誌、書籍などを通じて情報収集することが必要です。

また、自分の貯金額や世帯収入額を踏まえて、どれくらいの値段の家を購入すればどれくらいの金額の住宅ローンになるのか、見当をつけておくとよいでしょう。直接銀行や住宅ローン会社などを訪れて、担当者にシミュレーションしてもらってもかまいません。

住宅ローン選びのためには、金利や返済計画などを踏まえて「どれくらい借りられるか」よりも「どれくらいの額なら返済できるか」という軸で考えるとよいです。最終的に金融機関の融資判断は、この視点になることを知っておきましょう。

民間住宅融資と公的住宅融資とは？

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住宅ローンのうち「民間住宅融資」と「公的住宅融資」の違いは、融資する主体のみならず種類の多さにあります。民間住宅融資の方が、圧倒的に数は多いです。

民間住宅融資とは、銀行、信用金庫、労働金庫、住宅ローン専門会社などといった民間機関が用意している住宅ローンです。「民間住宅融資」とひと口に言っても、一つの金融機関だけでかなり豊富な数の商品があります。

たとえば、あるメガバンクの住宅ローンには、一般的なタイプに加えて「WEB申し込み専用のローン」「住み替えのためのローン」「リフォームのためのローン」があります。一般的なタイプの中でも、変動金利・固定金利の違い、返済方式の違いなど複数種類が用意されています。

公的住宅融資とは、公的な機関が主体となっているものです。たとえば、会社で財形貯蓄をしている人向けの「財形住宅融資」や一部の自治体の「自治体融資」があります。ただし、民間住宅融資に比べれば数は少ないです。

長期固定金利のフラット35とは？

「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して行う「協調融資」に当たります。ただし、場合によって民間住宅融資に分類されることもあります。

フラット35は、「フラット」の名の通り、借入時に決まった金利がずっと続く長期固定金利です。記録的な低金利が続いていることもあって、人気を集めている住宅ローンです。借りる立場からすると、長期固定金利は返済額が将来にわたって明確なので、ライフプランが立てやすいというメリットもあります。

前述の民間住宅融資の中にも、長期固定金利タイプの住宅ローンがないわけではありません。ただし、基準となる貸出金利が将来的に上昇したとしても、住宅ローンの金利を上げることができないので、金融機関からは敬遠されがちです。フラット35は、住宅金融支援機構が金融機関をサポートすることで、長期の固定金利での貸付をしやすくしたものです。

長期固定金利以外にも、メリットがあります。保証料や繰り上げ返済の手数料が不要ですし、物件に対して設計検査、現場検査による技術基準の適合チェックが行われるのです（※）。裏を返せば、技術基準をクリアしていない住宅には融資をしないという、融資条件の厳しさがあるとも言えますが、一定の安心感にはつながるかと思います。

※各種性能評価などを活用する場合は、申請することで検査を省略できます。また、検査は融資条件である技術基準への適合可否を見るもので、住宅の性能や瑕疵がないことを保証するものではありません。